Trong công tác thi công xây dựng nhà ở dân dụng thông thường được chia làm 2 giai đoạn cơ bản. Đó là phần xây thô và phần hoàn thiện. Mỗi phần đều có những vai trò riêng cũng như yêu cầu đặc thù trong từng giai đoạn. Tuy nhiên, vẫn không thể phủ nhận rằng xây thô chính là nền tảng cơ sở để hình thành nên công trình cứng cáp và đảm bảo tính toán. Vậy xây nhà phần thô là gì, xây dựng phần thô bao gồm những gì? Hãy cùng Suachuanha247 tìm hiểu nhé!
Xây nhà phần thô là gì?
Phần thô của ngôi nhà được hiểu là những bước đầu tiên trong quá trình xây dựng, khi nhà mới chỉ có tường, sàn và mái. Phần hoàn thiện bao gồm các công việc cuối cùng để hoàn thành ngôi nhà, chẳng hạn như lắp đặt thiết bị vệ sinh và thiết bị điện, cải tạo hoàn chỉnh và sơn phủ.
Xây nhà phần thô luôn được xem là phần quan trọng hàng đầu. Là tiền đề quan trọng cho tất cả các quy trình, hạng mục, các phần thi công sau này, vì thế nó cần được tính toán một cách kĩ lưỡng… Không chỉ cần thời gian nghiên cứu, chăm chút lựa chọn nguyên vật liệu phù hợp, chất lượng mà còn tính đến phương pháp thi công, làm thế nào để bảo dưỡng chất lượng trong mỗi giai đoạn xây nhà phần thô. Bởi vì phần thô càng tốt, càng chuẩn, càng chính xác thì những phần sau thi công càng thuận tiện, càng tiết kiệm chi phí và thời gian.
Ưu điểm và nhược điểm của xây thô
Ưu điểm
Một ưu điểm nổi bật của xây nhà phần thô chính là chủ nhà sẽ trực tiếp tìm hiểu và chọn mua các nguyên vật liệu hoàn thiện cho ngôi nhà và cung cấp về công trình sau đó giao lại cho nhà thầu thi công. Điều này giúp chủ động được nguồn vật liệu sử dụng để xây nhà, tuy nhiên, chủ đầu tư cần phải hiểu biết về vật liệu hoàn thiện, và thông thạo việc trao đổi mua bán. Thêm vào đó, thời gian phối hợp với bên nhà thầu, tính toán nguồn vật tư và đảm bảo kịp tiến độ công trình cũng cần được đầu tư hơn.
Nhược điểm
Chủ đầu tư sẽ mất rất nhiều thời gian cho công trình, ảnh hưởng tới sinh hoạt gia đình của chủ đầu tư, ảnh hưởng tới công việc chính của chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư không sành sỏi về việc mua bán, giá cả vật liệu thì sẽ rất mệt và có khi mua vật liệu còn cao hơn nhà thầu tự cung cấp như gói xây nhà trọn gói. Thậm chí chi phí bỏ ra để mua vật liệu còn cao hơn các gói xây nhà trọn gói mà nhà thầu cung cấp, nhưng chưa chắc chất lượng đã đảm bảo.
>>> Hãy nên sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói để tối ưu nhất cho ngôi nhà của bạn
Các bước để xây nhà phân thô hoàn thiện, bạn cần phải đảm bảo các bước sau đây:
1. Lập kế hoạch và thiết kế
Để bắt đầu quá trình xây dựng, bạn cần lập kế hoạch và thiết kế ngôi nhà. Bạn cần phải có một kế hoạch chi tiết cho từng giai đoạn của quá trình xây dựng, cũng như các bản vẽ thiết kế cho tất cả các bộ phận của ngôi nhà. Nếu bạn không có kinh nghiệm về thiết kế, hãy tìm kiếm sự giúp đỡ từ một kiến trúc sư chuyên nghiệp.
2. Chuẩn bị vật liệu và công cụ
Để xây nhà phần thô đến hoàn thiện, bạn cần phải chuẩn bị đầy đủ các vật liệu và công cụ cần thiết. Việc chuẩn bị này giúp cho việc xây dựng được diễn ra một cách thuận lợi và nhanh chóng hơn, đồng thời cũng giảm thiểu được các rủi ro phát sinh trong quá trình xây dựng.
Đầu tiên, bạn cần phải chuẩn bị các vật liệu cho việc xây nhà phần thô như xi măng, cát, đá, thép, gạch, gỗ, nước sơn, và các vật liệu khác tùy thuộc vào thiết kế và kế hoạch xây dựng của ngôi nhà. Bạn cần lựa chọn các vật liệu chất lượng cao để đảm bảo sự bền vững và an toàn cho công trình.
Tiếp theo, bạn cần phải chuẩn bị các công cụ và thiết bị cần thiết cho quá trình xây nhà phần thô như máy xúc, máy khoan, máy cắt, máy hàn, máy đầm dùi, và các công cụ khác. Bạn cũng cần chú ý đến việc sử dụng các công cụ hiện đại và tiên tiến nhất để tăng hiệu quả và đảm bảo an toàn cho các công nhân trong quá trình xây dựng.
Ngoài ra, bạn cũng cần phải chuẩn bị các thiết bị bảo hộ lao động như mũ bảo hiểm, giày bảo hộ, găng tay và khẩu trang để đảm bảo an toàn cho các công nhân trong quá trình xây dựng.
Tóm lại, việc chuẩn bị các vật liệu và công cụ của khâu xây nhà phần thô là một bước quan trọng trong quá trình xây dựng một ngôi nhà phân thô hoàn thiện. Bạn cần phải chú ý đến việc lựa chọn các vật liệu chất lượng cao, sử dụng các công cụ hiện đại và tiên tiến nhất để đảm bảo công trình được thực hiện một cách thuận lợi và an toàn.
3. Xây dựng phần thô
Xây nhà phần thô của ngôi nhà bao gồm các công việc xây dựng tường, sàn, cột, móng, mái và hệ thống điện, nước và vệ sinh. Để đảm bảo chất lượng công trình, bạn cần chú ý đến việc sử dụng vật liệu chất lượng cao, lựa chọn các công nhân có kinh nghiệm và sử dụng các công cụ hiện đại và tiên tiến nhất.
4. Xây dựng các công trình phụ
Sau khi hoàn thành xây nhà phần thô của ngôi nhà, bạn cần tiến hành xây dựng các công trình phụ như tường rào, cổng, cửa, cầu thang, lan can và các hạng mục khác. Các công trình này cũng cần được thực hiện bằng cách sử dụng vật liệu chất lượng cao, lựa chọn các công nhân có kinh nghiệm và sử dụng các công cụ hiện đại và tiên tiến nhất.
5. Hoàn thiện
Sau khi đã hoàn thành các công trình xây dựng và các công trình phụ, bạn có thể tiến hành hoàn thiện ngôi nhà. Các công việc hoàn thiện bao gồm lắp đặt thiết bị vệ sinh và thiết bị điện, cải tạo hoàn chỉnh và sơn phủ. Để đảm bảo chất lượng công trình, bạn cần chú ý đến việc sử dụng vật liệu và thiết bị chất lượng cao, lựa chọn các công nhân có kinh nghiệm và sử dụng các công cụ hiện đại và tiên tiến nhất.
>>> Tham khảo thêm xây nhà phần hoàn thiện
Xây nhà phần thô bao gồm những công đoạn nào?
Thi công phần móng nhà
Bao gồm các công tác chuẩn bị, vệ sinh mặt bằng thi công, định vị móng, đào đất móng. Vận chuyển đất thừa đi đổ, đổ bê tông lót, gia công lắp dựng cốt thép móng, gia công lắp dựng cốp pha đổ bê tông móng. Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông cổ cột (nếu có), gia công lắp dựng cốt thép cốp pha đổ bê tông đà kiềng.
Với móng đơn, thời gian thi công thường rơi vào khoảng 15 – 20 ngày. Còn các loại móng khác như: móng băng, móng đài cọc… thời gian thi công có thể lâu hơn 5-10 ngày tùy vào điều kiện.
Thi công phần khung nhà
Sau khi hoàn thành phần móng, sẽ tiến hành xây khung. Phần này bao gồm tất cả hệ khung kết cấu bê tông cốt thép. Thông thường hệ khung nhà có 5 phần chính: dầm nhà, cột nhà, bản sàn, cầu thang và tường nhà. Khi tiến hành làm phần khung, sẽ gồm: đan thép, ghép phần cốt pha, đổ và đầm bê tông. Tiếp đến là đợi bê tông ngưng kết rồi mới tiến hành rút cốt pha, xây tường.
Giai đoạn này thường kéo dài từ 20 – 25 ngày/tầng. Tùy vào quy mô, phong cách kiến trúc, điều kiện thời tiết, yêu cầu về tiến độ công trình… mà thời gian thi công sẽ chênh lệch ít nhiều.
Thi công phần mái nhà
Đây là phần cuối trong xây nhà phần thô bao gồm xây tường thu hồi kết cấu tấm lợp mái dốc, vỉ kèo, hệ thống giằng, cầu phăng, công tác lợp mái (nếu có)…
Thông thường giai đoạn này sẽ diễn ra trong khoảng 20 – 25 ngày. Tuy nhiên đối với kiểu mái thái, thời gian thi công thường được cộng thêm 15 ngày. Do công tác thi công phức tạp hơn: đổ rìa mái, lợp ngói, làm kèo thép và lắp đặt hệ thống điện nước.
Với mỗi thao tác ở trên đều có những tiêu chuẩn để thực hiện và đánh giá. Bởi vậy mới đủ cơ sở để tạo nên kết cấu bền chắc, dài lâu. Do đó, các đơn vị đảm nhiệm phần xây nhà phần thô cần phải tỉ mỉ, tiến hành chính xác trong mỗi công đoạn.
Phần xây nhà phần thô cơ bản
- Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu mặt bằng thi công cho phép).
- Vệ sinh mặt bằng thi công, định vị móng,cột.
- Đào đất hố móng: móng cọc, móng dầm, đà kiềng, hầm phân, hố ga…
- Thi công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng, dầm sàn các lầu, cột… theo bản thiết kế.
- Xây tường gạch 100 – 200 mm 8x8x18 cm, theo bản thiết kế. Tô trát tường theo đúng quy chuẩn.
- Cán nền các nền lầu, sân thượng, mái và nhà vệ sinh.
- Thi công chống thấm sê no, sàn mái, sàn vệ sinh, sân thượng…
- Lắp đặt hệ thống đường ống cấp và thoát nước nóng lạnh.
- Lắp đặt hệ thống đường dây điện chiếu sáng, đế âm, hộp nối.
- Lắp đặt hệ thống đường dây truyền hình cáp, interrnet.
Cách tính diện tích xây nhà phần thô
Diện tích các tầng
| THÀNH PHẦN KẾT CẤU | CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH |
|---|---|
| Sân thượng | 40 – 50 % diện tích |
| Mái BTCT | 40 – 50% diện tích |
| Mái tôn | 20 – 30% diện tích |
| Sân thượng có giàn phẹt | 55 – 60% diện tích |
| Sân nhà | 40 – 50% diện tích |
| Mái ngói kèo sắt hộp | 60 – 70% diện tích mái |
| Mái ngói BTCT, dán ngói | 90 – 100% diện tích mái |
| Tầng hầm sâu 1m – 1.3m | tính 130% diện tích |
| Tầng hầm sâu 1.5m – 1.8m | Tính 150% diện tích |
| Tầng hầm sâu từ 1.8m – 2.1m | Tính 210% diện tích |
| Móng băng | 50 – 60% diện tích |
| Móng đơn | 30 – 40% diện tích |
| Móng cọc | 40 – 50% diện tích |
Cách tính chi phí/ m2 xây dựng nhà dân dụng cho nhà phố
Tùy vào đơn vị thi công và tính chất của công trình mà cách tính chi phí xây dựng sẽ chênh lệch ít nhiều nhưng nhìn chung đơn giá xây nhà phần thô sẽ từ 3.200.000 đ/m2. Để hiều rõ hơn, các bạn có thể tham khảo ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Quy mô công trình là: Rộng 5m X 20m = 100m2. 1 trệt + 2. lầu (3 tầng, 3 sàn BTCT,chiều cao 10m > 11.5m) đơn giá xây nhà phần thô là: 3.200.000đ/m2.
- Cách tính giá là: 300m2 sử dụng + phần Mái BTCT 40%/diện tích + móng cọc 50% diện tích.
- Móng = 50m2.
- Diện tích sử dụng 100m2 X 3 tầng = 300m2.
- Sân thượng MBTCT tính 40% diện tích = 40m2.
- Tổng M2 xây dựng nhà: 390m2.
Thực ra cách tính chi phí m2 xây dựng của các nhà thầu không chênh lệch là bao nhiêu, cho nên các bạn không cần lo lắng quá về vấn đề này mà thay vào đó hãy chọn một công ty xây nhà phần thô uy tín, tận tâm giá cạnh tranh là được rồi.
>>>Tham khảo dịch vụ xin giấy phép xây dựng
5 yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà phần thô
Quy mô công trình
Đối với những công trình có quy mô lớn thì đơn giá xây nhà phần thô sẽ thấp hơn so với công trình nhỏ. Có thể hiểu đơn giản nếu quy mô nhà lớn, sẽ cần số lượng vật tư nhiều. Khi đó, giá mua sỉ vật tư xây dựng sẽ thấp hơn khi mua lẻ. Quy tắc này được áp dụng trong cách tính đơn giá xây dựng nhà phần thô của hầu hết các đơn vị, công ty thi công.
Giá nhân công xây dựng phần thô
- Tùy vào từng địa phương, yêu cầu về độ phức tạp của các chi tiết kiến trúc, vị trí của công trình, yêu cầu tiến độ của gia chủ, chi phí đảm bảo an toàn lao động…mà giá nhân nhân công xây dựng phần thô sẽ có sự chênh lệch.
- Trình độ của nhân công, tay nghề thợ thầy càng cao, có nhiều kinh nghiệm thì giá thuê nhân công sẽ cao hơn. Trình độ của thợ sẽ được đánh giá qua những công trình đã thực hiện, dựa trên độ sắc nét, chỉn chu…
- Độ phức tạp công trình. Ngôi nhà càng thiết kế cầu kỳ, nhiều chi tiết hoa văn, hình khối phức tạp thì cần phải có đội ngũ thợ thầy chất lượng, giàu kinh nghiệm. Như vậy giá thuê nhân công tất nhiên sẽ cao hơn.
- Yêu cầu về tiến độ, muốn xây nhanh thì cần nhiều nhân công, cần tăng ca để làm việc. Vậy nên giá thi công xây dựng phần thô cao là điều dễ hiểu.
Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng
Tùy thuộc vào tình trạng mặt bằng, địa hình và địa chất mà công ty sẽ báo giá thi công xây dựng phần thô chính xác về phần móng cho khách hàng. Ví dụ như mặt bằng nhỏ, sụt lún, trũng thấp… chi phí phải tăng lên do cần gia cố móng và thời gian thi công kéo dài hơn.
Vật tư xây dựng phần thô
Giá vật tư của xây nhà phần thô như cát, đá, xi măng…của mỗi thương hiệu sẽ có chủng loại và chất lượng sẽ khác nhau. Đơn vị thi công sẽ dựa vào vật tư khách hàng muốn sử dụng để đưa ra đơn giá xây dựng. Ngoài ra giá vật tư phần thô không ngừng biến động theo từng thời điểm trong năm, theo mùa. Do đó cần lựa chọn thời điểm thích hợp để mua.
Bản vẽ thiết kế nhà
Bản vẽ thiết kế nhà ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây dựng. Từ hình dáng ngôi nhà đến mật độ bố trí công năng. Ngôi nhà càng nhiều khu vực, càng nhiều chi tiết nhỏ, tỉ mỉ thì chi phí càng cao.
Bên cạnh đó là các giải pháp công năng khác như tường cách âm, chống rung lắc… cũng sẽ kéo theo sự thay đổi của đơn giá xây dựng phần thô và hoàn thiện.
3 lưu ý khi xây nhà phần thô để tiết kiệm chi phí
Hạn chế thay đổi thiết kế và phương án thi công
Các đơn vị đưa ra bảng giá xây nhà phần thô phải dựa trên bản thiết kế kiến trúc, bản vẽ kết cấu đã chốt trước đó. Nếu trong quá trình xây dựng có thay đổi về thiết kế sẽ kéo theo sự thay đổi về chi phí xây nhà phần thô. Do đó, để tiết kiệm chi phì thì nên thống nhất phương án thi công ngay từ đầu đặc biệt với phần móng.
Tìm hiểu về giá vật tư xây thô
Theo đó, tùy chất lượng sẽ vật tư xây nhà phần thô có mức giá chênh lệch. Đồng thời, tùy vào thời điểm, giá các vật tư này sẽ khác nhau. Trong đơn giá xây dựng phần thô nêu trên đã bao gồm vật liệu xây dựng, vì thế trong qua trình thống nhất hợp đồng, bạn nên kiểm tra kĩ phần giá đơn giá vật tư chi tiết.
Lựa chọn phương án thi công và nhà đầu tư
Hãy chắc chắn rằng bạn có đủ kiến thức và sự hiểu biết sâu rộng thì mới chọn phương án tự mua nguyên vật liệu, tự thuê thợ về xây theo thiết kế. Nếu không hãy chọn phương án khác an toàn hơn như là giao cho nhà thầu toàn bộ.
Vì nếu không biết lựa chọn vật tư và đơn vị cung cấp uy tín thì rất dễ mua phải giá cao, không đảm bảo chất lượng. Hơn nữa, gia chủ phải mất nhiều thời gian giám sát, đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ công trình. Theo đó, chi phí không những không giảm mà thậm chí còn cao hơn khi chọn phương án thiết kế xây dựng nhà trọn gói, từ thi công xây nhà phần thô đến hoàn thiện.